长租公寓未来市场如何分析

　　存量房时代的到来加上政策的鼓励，大量资本开始涌进租赁市场，长租公寓可谓正当风口，市场对这个行业的估值更居高不下。尽管面临着回报周期长、盈利难的尴尬，但除了创业型的长租公寓品牌，许多地产服务中介、房企纷纷把长租公寓作为转型的一根“稻草”。

　　近日，住建部等九部委发文，要求加快发展住房租赁市场，深圳等12个城市被选为首批开展住房租赁试点的单位。对于发展租赁市场，深圳其实已走在前列，特别是长租公寓市场早已呈现出爆发式增长。如今，租赁市场的风口又至，市场对深圳长租公寓市场是否又多一分期待?

　　深圳长租公寓市场是从2014年开始发展，2015年和2016年进入“爆发期”，投资者多数在2015年至2016年带着资金和热情进入这个行业。据租北京市场调研公司新数易博统计，截至今年年初深圳全市的长租公寓运营商已突破100家。记者调查发现，深圳目前的长租公寓房源大多来自旧工业区、旧住宅区以及城中村等。而从运营方式上看，市场上的长租公寓有的是单栋整体租赁，有的是分散式经营;从运营内容上看，有的公寓看重租客的社交，有的则更注重空间设计。在罗湖区笋岗村，记者发现几栋农民房摇身一变就成为“创客公寓”，该公寓负责人表示还准备在其他城中村布局，可见传统的农民房出租屋也想在长租公寓市场上分一杯羹。

　　　　在南山区塘朗片区，由几十栋旧工业厂房改造而成的长租公寓集悦城，俨然成为了一个“艺术小镇”。记者调查发现，虽然是旧工业厂房，但集悦城从外形上看与新建的大楼没有差别，房间的装修与布置也极其“文艺”，一楼以配套餐饮为主，家电家私全齐，对于年轻人来说的确很具吸引力。与邻近的城中村塘朗村只有一路之隔，但与塘朗村的城中村房源相比，经过改造之后租金翻了近一倍：一套仅为20平方米左右的房源，月租在2200元至2500元左右。与其他长租公寓相比，集悦城的体量非常大。如果全部入住，未来这里将成为超过万人的社区。此外，集悦城仍在迅速扩张之中，在南山大学城片区也开始布局。

　　长租公寓卖什么?主打的是有情怀的服务以及有格调的硬件装修配套。但在陈天奇看来，这些公寓也有点“可望而不可即”：租金太高了。此外，记者调查发现，租住在集悦城的公寓每月还需要缴纳150元的管理费，水电费也高于正常住宅的收取标准。

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